Premier acheteur au Québec | Guide complet 2026
Acheter sa première maison au Québec est un projet excitant, mais aussi complexe. Entre le CELIAPP, le RAP, les crédits d'impôt et les programmes municipaux, il existe plusieurs leviers pour réduire le coût de votre premier achat. Ce guide regroupe toutes les informations essentielles pour vous préparer et maximiser l'aide financière disponible en 2026.
Le CELIAPP | Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété
Le CELIAPP est l'outil d'épargne le plus avantageux pour les premiers acheteurs au Canada. Il combine les avantages du REER (déduction à la cotisation) et du CELI (retrait non imposable), spécifiquement pour l'achat d'une première habitation admissible.
Cotisation maximale
Jusqu'à 8 000 $ par année, pour un maximum à vie de 40 000 $. Les droits de cotisation inutilisés peuvent être reportés à l'année suivante (jusqu'à 8 000 $ de report).
Avantage fiscal double
Les cotisations sont déductibles de votre revenu imposable (comme un REER), et les retraits pour l'achat de votre première propriété sont entièrement non imposables (comme un CELI).
Admissibilité
Vous devez être un résident canadien d'au moins 18 ans et ne pas avoir été propriétaire d'une habitation admissible au cours des quatre dernières années civiles (ni au cours de l'année d'ouverture).
Combinaison avec le RAP
Le CELIAPP peut être utilisé en même temps que le RAP pour le même achat. Cela permet de combiner jusqu'à 40 000 $ (CELIAPP) + 60 000 $ (RAP) = 100 000 $ par personne pour votre mise de fonds.
Le RAP | Régime d'accession à la propriété
Le RAP permet de retirer des fonds de votre REER sans payer d'impôt pour acheter ou construire une habitation admissible. Depuis avril 2024, le plafond de retrait a été augmenté de manière significative.
Plafond de retrait
Maximum de 60 000 $ par personne depuis avril 2024 (anciennement 35 000 $). En couple, cela représente jusqu'à 120 000 $ de retrait REER sans impôt pour votre premier achat.
Retrait sans impôt
Les montants retirés dans le cadre du RAP ne sont pas ajoutés à votre revenu imposable l'année du retrait. Vous devez cependant rembourser le montant dans votre REER sur une période de 15 ans.
Remboursement
Le remboursement commence à la 5e année suivant le retrait (anciennement la 2e année). Vous devez rembourser au moins 1/15 du montant retiré chaque année, sinon cette portion est ajoutée à votre revenu imposable.
Conditions d'admissibilité
Vous devez être considéré comme un acheteur d'une première habitation (pas propriétaire dans les 4 dernières années). Les fonds doivent être dans le REER depuis au moins 90 jours avant le retrait. L'habitation doit être votre résidence principale.
Autres programmes d'aide pour premiers acheteurs
Crédit d'impôt pour achat d'une habitation (fédéral)
Un crédit d'impôt non remboursable de 10 000 $, soit une réduction d'impôt d'environ 1 500 $. Il est offert automatiquement aux acheteurs d'une première habitation admissible lors de la déclaration de revenus fédérale.
Remise TPS/TVQ sur habitations neuves
Si vous achetez une propriété neuve ou substantiellement rénovée, vous pouvez obtenir un remboursement partiel de la TPS (jusqu'à 36 % de la TPS payée, pour les propriétés de moins de 450 000 $) et de la TVQ (remboursement similaire au Québec).
Programmes municipaux
Plusieurs municipalités offrent des incitatifs aux premiers acheteurs. Par exemple, le programme Accès Condos à Montréal offre des conditions avantageuses sur certains projets neufs. Vérifiez auprès de votre ville pour connaître les programmes disponibles.
Remboursement de la taxe de bienvenue
Certaines villes du Québec offrent un remboursement partiel ou total de la taxe de bienvenue (droits de mutation) aux premiers acheteurs. Les conditions et montants maximaux varient d'une municipalité à l'autre.
Les programmes et montants mentionnés sont à titre informatif et peuvent changer. Vérifiez les conditions d'admissibilité auprès des organismes concernés.
Les étapes pour acheter votre première maison
Le processus d'achat d'une première propriété au Québec suit généralement ces six grandes étapes. Bien les comprendre vous évitera des surprises et vous permettra de négocier avec confiance.
Évaluer votre budget
Faites le bilan de vos revenus, dettes et épargnes. Calculez votre mise de fonds disponible (CELIAPP + RAP + économies). Utilisez notre calculatrice de capacité d'emprunt pour connaître votre budget maximal.
Obtenir une pré-approbation hypothécaire
Consultez un courtier hypothécaire ou votre institution financière pour obtenir une pré-approbation. Cela confirme votre budget et vous donne un avantage lors des négociations avec les vendeurs.
Chercher votre propriété
Explorez les quartiers qui vous intéressent, visitez des propriétés et comparez les prix du marché. Faites appel à un courtier immobilier pour vous accompagner dans vos recherches.
Faire une offre d'achat
Rédigez une promesse d'achat avec l'aide de votre courtier. Incluez les conditions essentielles : inspection préachat, financement et vérification des titres. Négociez le prix et les délais.
Faire inspecter la propriété
L'inspection préachat est cruciale pour un premier acheteur. Un inspecteur certifié vérifiera la structure, la toiture, la plomberie, l'électricité et les fondations. Budget : 500 $ à 800 $.
Passer chez le notaire
Le notaire finalise la transaction : examen des titres, préparation de l'acte de vente et de l'hypothèque, ajustements de taxes. Prévoyez 1 500 $ à 3 000 $ pour les frais de notaire.
Calculez votre capacité d'achat
Utilisez nos outils gratuits pour planifier votre premier achat en toute confiance.
Calculatrice hypothécaire
Estimez votre paiement mensuel selon les taux du marché et calculez la prime SCHL.
Capacité d'emprunt
Découvrez combien vous pouvez emprunter selon votre revenu et vos dettes actuelles.
Taxe de bienvenue
Calculez les droits de mutation immobilière selon votre ville et le prix d'achat.
Estimation de valeur
Obtenez une estimation de la valeur marchande d'une propriété dans votre quartier.
Questions fréquentes | Premier achat au Québec
- Qu'est-ce que le CELIAPP et combien puis-je y mettre?
- Le CELIAPP (Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété) permet de cotiser jusqu'à 8 000 $ par année, pour un maximum à vie de 40 000 $. Les cotisations sont déductibles d'impôt (comme un REER) et les retraits pour l'achat d'une première propriété admissible sont non imposables. Il faut ne pas avoir été propriétaire d'une habitation au cours des quatre dernières années civiles pour être admissible.
- Puis-je utiliser le RAP et le CELIAPP en même temps?
- Oui, il est possible de combiner le RAP et le CELIAPP pour le même achat. Vous pouvez retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER via le RAP et jusqu'à 40 000 $ de votre CELIAPP, pour un total potentiel de 100 000 $ par personne. En couple, cela peut atteindre 200 000 $. C'est une stratégie puissante pour maximiser votre mise de fonds.
- Quelle est la mise de fonds minimale pour un premier achat?
- La mise de fonds minimale est de 5 % pour les propriétés jusqu'à 500 000 $. Pour les propriétés entre 500 000 $ et 999 999 $, c'est 5 % sur les premiers 500 000 $ et 10 % sur le reste. Pour les propriétés de 1 000 000 $ et plus, la mise de fonds minimale est de 20 %. Avec moins de 20 %, l'assurance hypothécaire SCHL est obligatoire.
- Combien faut-il gagner pour acheter une maison à Montréal?
- En 2026, avec un prix médian d'environ 575 000 $ pour une propriété à Montréal, un ménage doit gagner approximativement 110 000 $ à 130 000 $ de revenu brut annuel pour se qualifier avec 5 % de mise de fonds, selon le test de résistance hypothécaire. Ce montant varie selon vos dettes existantes, le taux d'intérêt et la période d'amortissement choisie.
- Quels sont les frais cachés lors de l'achat d'une première maison?
- Au-delà du prix d'achat et de la mise de fonds, prévoyez : les frais de notaire (1 500 $ à 3 000 $), la taxe de bienvenue (droits de mutation, variable selon le prix), l'inspection préachat (500 $ à 800 $), l'assurance habitation, les ajustements de taxes municipales et scolaires, les frais de déménagement et les rénovations immédiates. Prévoyez un coussin de 3 % à 5 % du prix d'achat pour ces frais.
- Est-ce le bon moment pour acheter en 2026?
- La décision d'acheter dépend de votre situation personnelle plus que du marché. En 2026, les taux d'intérêt se sont stabilisés par rapport aux hausses de 2022-2023, et le marché québécois reste résilient. Si vous avez une mise de fonds suffisante, un emploi stable et prévoyez rester au moins 5 ans, l'achat peut être avantageux. Utilisez notre calculatrice « Acheter ou louer » pour comparer les scénarios.
Vous planifiez votre premier achat? La communauté peut vous aider!
Des centaines de premiers acheteurs partagent leur expérience sur nid.local. Questions sur le RAP, le CELIAPP, les surprises à l'inspection? Posez votre question et profitez de l'entraide.
Inscription en 30 secondes, aucune carte de crédit requise