Toiture a refaire, bardeaux ou membrane elastomere?

Notre toiture plate coule et on doit la refaire. On a 3 soumissions : membrane elastomere a 12 000$, membrane TPO a 9 500$, et refaire en bardeaux a 8 000$ (mais le couvreur dit que notre toit n est pas assez en pente pour les bardeaux). Quelle est la meilleure option pour un duplex a Montreal? La membrane dure combien d annees? Est ce que 12 000$ c est raisonnable pour un toit de 800 pi2?